Всеукраинский общественно-политический журнал
О журнале
Подписка
Рекламодателям
Контакты

Последний номер

Netexchange.ru

Ukrainian banner network

                ЖИЛЬЕ МОЕ             

Будет ли доступно доступное жилье?

 

Обеспеченность граждан жильем - показатель успешности государственной политики, причем, куда более точный, чем показатель экономического роста государства. Если благосостояние населения очень низкое, то жилищный вопрос - наиболее важный среди всех других социальных проблем. Украина получила в наследство от СССР огромные очереди на получение жилья, а рыночные отношения эту проблему, можно сказать, загнали в тупик. Если следовать букве закона, то в статье 47 Конституции Украины говорится, что государство создает условия, по которым каждый гражданин будет иметь возможность построить жилье, приобрести его в собственность или взять в аренду. Гражданам, которые нуждаются в социальной защите, жилье предоставляется государством и органами местного самоуправления безвозмездно или за доступную для них плату в соответствии с законом. В то же время жилищное законодательство – это, пожалуй, единственная область в правовой системе Украины, которая не подверглась серьезным изменениям, в ней не произошло обновление, которое бы регулировало жилищные право­отношения на принципиально новых основах рыночных условий. Судите сами, ведь до сих пор действует Жилищный кодекс Украинской ССР, принятый 30 июня 1983г.(!), и Правила учета граждан, которые нуждаются в улучшении жилищных условий и предоставлении им жилых помещений в Украинской ССР, утвержденные 11 декабря 1984г.(!). В итоге ситуация на сегодняшний день такова: 17 миллионов украинцев нуждаются в улучшении жилищных условий, 1,5 миллиона семей стоят в очереди на жилье (при этом, всего 20 тысяч семей ежегодно его получают), а Украина бьет мировые рекорды по росту цен на жилье. В докладе Европейского банка реконструкции и развития указано, что в 2007 году в Украине произошел самый высокий рост реальных цен на жилье среди стран с переходной экономикой. Следом за Украиной в лидерах по росту цен расположились Румыния, Латвия, Эстония, Литва, Болгария, Россия и Армения. Причем, среднегодовые темпы роста цен превысили 20%, что намного выше показателей реального роста ВВП.
Цены в крупных городах Украины на вторичном рынке за квадратный метр жилья на конец ноября текущего года выглядят следующим образом:
Днепропетровск - $1377,7
Донецк - $1322
Запорожье - $1277
Львов - $1623,7
Одесса - $1486,3
Симферополь - $1098
Харьков - $1240
Винница - $1153,3
Хмельницкий - $1184
Чернигов - $1180,5
В Киеве «квадрат» первичного жилья за ноябрь подорожал на $78,6 и составил $2635,8. «Вторичка» же подорожала на $4,8 и составила $3184,7. Помнится, ровно год назад Владимир Рыбак, будучи вице-премьером, министром строительства, архитектуры и жилищно-коммунального хозяйства Украины, говорил, что экономически обоснованная себестоимость жилья в городе Киеве за кв.метр - 3200 - 3300 гривен. Естественно, на рынке недвижимости такой цены нет - она многократно завышена. В чем причина?


Что «подогревает» цены на жилье?
Специалисты по недвижимости называют несколько причин завышенной стоимости жилья:
- во-первых, перипетии в политической и экономической жизни не способствует появлению уверенности у иностранных инвесторов, что украинское законодательство не изменится, следовательно, они не торопятся с освоением нашего строительного рынка;
- во-вторых, слишком низкие темпы строительства жилья, поскольку не разработаны на должном уровне программы социального и доступного жилья;
- в-третьих, тендеры на получение земли до сих пор не отличаются прозрачностью;
- в-четвертых, сбережение и приумножение своего капитала люди видят исключительно во вложении его в недвижимость;
- в-пятых, необоснованно «бьющими по карману» остаются затраты на проектирование и согласование документов;
- в-шестых, постоянное и ощутимое подорожание энергоресурсов (например, за прошлый год – в четыре раза) так же постоянно и ощутимо сказывается на стоимости жилья, поскольку производство цемента, металла, щебня - достаточно энергоемкий процесс.
Еще один аспект, влияющий на ценообразование, - кредитование жилья.


Кредит длиною в четверть века
Где-то с 2002-го, в Украине стартовал ипотечный рынок и за пять лет сделал шаг вперед. Теперь кредиты выдаются не на один-два года, а на пару десятков лет. Специалисты утверждают, что кредиты становятся доступнее: если изначально ставка составляла около 20% годовых, то сейчас можно найти 11-12%. Приблизительно ставки снижаются на 1,5 процента в год.
Сейчас около 70% покупателей на рынке жилья пользуются ипотечными кредитами. И относительная доступность кредитов, по утверждению специалистов Украинской национальной ипотечной ассоциации, тоже способствовала повышению цен на жилье, что вполне объяснимо – чем проще получить кредит, тем выше спрос, и в геометрической прогрессии повышаются цены. Хотя, по большому счету, наши кредиты далеко не так доступны, как в высокоразвитых западных странах, ведь большая часть банков старается получить первый взнос в размере 30%, чтобы свести свой риск к минимуму. А много ли украинских семей смогут себе это позволить? Обычно специалисты, чтобы оценить покупательскую способность сограждан, учитывают коэффициент, который рассчитывается из соотношения совокупного годового дохода семьи к средней стоимости недвижимости. И если посмотреть по Киеву, где среднемесячный доход семьи $600-800, то этот коэффициент составляет 13, в США - 2,5, в Польше - 4,8, и тогда выходит, что даже столица Украины, где самая высокая зарплата в стране, пока - город бедных...


Фонд содействия фонды исчерпал
В жилье, как говорится, нуждается и стар, и млад. Определить, кто в нем нуждается больше, невозможно, зато можно проследить отношение государства к решению жилищных проблем. Программа поддержки молодых семей льготным жильем была введена еще во времена президентства Леонида Кучмы – с 2002 года. Однако, по уверениям сегодняшних политиков, она всегда продвигалась со скрипом, да и мало что перепадало действительно нуждающейся в своем жилье молодежи. Специально созданный Фонд содействия молодежному строительству реализовывал сразу два проекта. Первый – это собственно государственное кредитование, осуществляемое непосредственно фондом; второй - частичная компенсация процентных ставок по ипотечным кредитам коммерческих банков. В целом, законодательно молодежное кредитование выглядит очень демократично. Семья, которая может претендовать на помощь государства, должна быть такой:
- возраст - до 35 лет включительно, в том числе, семьей именуются и одинокие молодые граждане также в возрасте до 35 лет включительно;
- неполной семьей, в которой отец (мать) в возрасте до 35 лет включительно имеют несовершеннолетних детей (ребенка);
Кредит семья может получить на строительство, реконструкцию жилья со сроком возвратности до 30 лет. Первый взнос должен быть не менее 6% стоимости жилья или же экспертной оценки стоимости покупки объекта кредитования. Одновременно с этим, семья, не имеющая детей, оплачивает кредит с процентной ставкой в размере 3% годовых от суммы выплат по кредиту; семья с одним ребенком освобождается от процентов; семье с двумя детьми государство оплачивает 25% суммы стоимости жилья; семье с тремя детьми оплачивается 50% суммы стоимости жилья.
Кредит семья может получить на строительство, реконструкцию жилья со сроком возвращения до 30 лет. Однако за 5 лет деятельности Фонда кредиты на жилье и частичную компенсацию процентной ставки по кредитам коммерческих банков получили в целом по Украине только 25,29 тыс. молодых семей, а очередь страждущих нынче превышает 100 тыс. семей. Сейчас задолженность Фонда достигла 5 млрд. грн., и заключение новых договоров фактически приостановлено. Среди вариантов решения проблемы, предложенных Минстроем, предусматривается продолжение программы молодежного кредитования с введением ряда дополнительных механизмов (адресные субсидии, система жилищных сбережений). В итоге — возникает потребность в новой концепции или очередной социальной программе…


Доступное жилье будет доступно?
Проблему доступного жилья решают во всех странах мира. С мая нынешнего года власти Нью-Йорка приступили к реализации программы для малоимущих «Доступное жилье» с целью строительств дешевых квартир для полумиллиона человек. На реализацию этого проекта американцы планируют потратить более $7 млрд. Что же касается наших соседей, то недавно правительство Москвы объявило о том, что, начиная с этого года, приоритет будет отдан социальному и доступному для жителей города строительству. Более трети метража, сданного в эксплуатацию в столице России в 2006 году (около 1,7 млн. кв. м), возведено в рамках реализации городских социальных программ, на что из горбюджета было выделено более $1 млрд.
Украина не отстает от мирового сообщества по количеству нововведений в жилищном секторе, однако все они зачастую по тем или иным причинам остаются лишь на бумаге. Достаточно вспомнить принятый в январе 2006 года Закон «О жилищном фонде социального назначения», разработку нормативно-правовых актов для реализации которого Кабмин должен был завершить до конца прошлого года. В рамках этого закона было запланировано разработать общегосударственную программу строительства социального жилья (для обеспечения жильем семей, совокупный доход которых ниже прожиточного минимума) еще в первой половине текущего года и начать ее исполнение в 2008 бюджетном году. Также в прошлом году Министерство строительства, архитектуры и жилищно-коммунального хозяйства Украины подготовило проект указа Президента о реализации программы строительства жилья для широких слоев населения, основным источником финансирования которой стал бы кредитный ресурс. А в декабре 2006-го в ВР был зарегистрирован законопроект «О государственной поддержке обеспечения граждан жильем и развитии жилищного строительства», направленный на значительное ускорение решения жилищной проблемы в Украине.
Уже в текущем году Кабмином была одобрена Концепция обеспечения населения жильем на 2008—2012 годы, наиболее действенными механизмами которой можно считать погашение государством из госбюджета до 30% стоимости кредита на жилье, а также введение накопительной системы жилищных вкладов. Есть еще разработанная Минрегионстроем Национальная стратегия жилищного строительства, к которой планируется присоединить утвержденную правительством Государственную программу обеспечения молодежи жильем на 2002—2012 годы.
И вот, последнее – 8 ноября этого года Президент Украины Виктор Ющенко подписал Указ «О мероприятиях по строительству доступного жилья в Украине и улучшению обеспечения граждан Украины жильем», придав, таким образом, давней и наболевшей проблеме общегосударственное значение. Этим глава государства предписал Кабмину, начиная с 2009 года, закладывать в Госбюджете 0,5% ВВП на обеспечение граждан жильем. Однако и в этом случае эксперты обращают внимание на ряд негативных моментов, в частности, на вполне вероятные злоупотребления на рынке недвижимости как со стороны застройщиков, привлеченных к сооружению объектов доступного жилья, так и со стороны его собственников, которые могут перепродавать доставшиеся им на льготных условиях квартиры по обычной цене. Кроме того, проблема заключается еще и в том, что предполагаемых ежегодных 0,5% ВВП может не хватить для того, чтобы обеспечить доступным жильем жителей крупных городов.
В общем, если судить по количеству концепций, программ и законодательных инициатив, то каждый житель Украины давно уже должен иметь, как минимум, по одной квартире в нескольких городах страны. В действительности же наблюдается совершенно иная картина: все программы и набившая оскомину жилищная проблема – это два берега одной реки.


Текст: Наталья Тофан



Обложка журнала №024
Архив предыдущих номеров
2017 год:
0102
2016 год:
010203040506
2015 год:
0102030405
2014 год:
01020304
2013 год:
0102030405
2012 год:
010203
2011 год:
010203040506
2010 год:
0102030405
2009 год:
010203040506
2008 год:
010203040506
2007 год:
010203040506
2006 год:
01 02 • 03 • 04 • 05 • 06
2005 год:
01 02 • 03 • 04 • 05 • 06
2004 год:
01 02 • 03 • 04 • 05 • 06

  Укра?нськ_ 100x100

  Укра?нськ_ 100x100

Наши партнеры






META-Ukraine
Украинский портАл


 

Designed by Vladimir Philippov, 2005